Wer eine Bestandsimmobilie kauft, hat meistens ziemlich schnell Bilder im Kopf: ein neues Bad, schöne Böden, moderne Türen, vielleicht eine offene Küche und natürlich die eigenen Farben an den Wänden.
Das ist verständlich. Schließlich soll aus einer Immobilie das eigene Zuhause werden.
Bei einer Besichtigung schaue ich allerdings häufig auf ganz andere Dinge.
Wie alt ist die Heizung? In welchem Zustand sind Dach und Fenster? Wie sieht es mit der Elektrik aus? Gibt es Auffälligkeiten an der Bausubstanz? Welche energetischen Maßnahmen könnten in den kommenden Jahren sinnvoll oder notwendig werden?
Denn wer eine Bestandsimmobilie sanieren möchte, sollte aus meiner Sicht nicht mit der Frage beginnen:
„Was möchte ich alles neu machen?“
Sondern mit:
„Was muss ich machen, was möchte ich machen – und was kann noch warten?“
Genau diese Reihenfolge kann am Ende darüber entscheiden, ob aus dem Traum vom Eigenheim ein finanziell gut planbares Projekt wird.
Bestandsimmobilie kaufen und sanieren: Zwei unterschiedliche Blickwinkel
Bei gemeinsamen Besichtigungen erlebe ich immer wieder etwas Interessantes.
Wir gehen durch dasselbe Haus – und sehen zunächst zwei verschiedene Immobilien.
Die Interessenten sehen vielleicht das Badezimmer, das ihnen nicht gefällt. Sie überlegen, welcher Boden ins Wohnzimmer passen könnte oder ob die Wand zwischen Küche und Esszimmer entfernt werden kann.
Ich sehe gleichzeitig mögliche Kostenblöcke.
Dach. Heizung. Fenster. Elektrik. Fassade. Leitungen. Feuchtigkeit. Gebäudesubstanz.
Beide Blickwinkel sind wichtig.
Denn natürlich soll ein Eigenheim gefallen und zum eigenen Leben passen. Gleichzeitig möchte ich vermeiden, dass ein Großteil des vorhandenen Budgets in sichtbare Veränderungen fließt und zwei Jahre später eine notwendige Maßnahme finanziell zum Problem wird.
Die schönste neue Küche hilft wenig, wenn für eine dringend notwendige Investition am Gebäude anschließend kein finanzieller Spielraum mehr vorhanden ist.
Eine Bestandsimmobilie sanieren heißt nicht, alles sofort neu zu machen
Gerade bei älteren Häusern entsteht schnell das Gefühl: Das muss alles raus.
Davon halte ich wenig.
Alt bedeutet nicht automatisch schlecht.
Ein Badezimmer kann 25 Jahre alt und trotzdem vollkommen funktionsfähig sein. Ein älterer Boden muss nicht ausgetauscht werden, nur weil er nicht dem aktuellen Einrichtungstrend entspricht. Und auch Fenster, Heizung oder Dach sollten nicht allein anhand ihres Alters beurteilt werden.
Entscheidend sind der tatsächliche Zustand, die eigenen Anforderungen, energetische Überlegungen und die Frage, welche Maßnahmen sinnvoll miteinander kombiniert werden können.
Mein Ansatz lautet deshalb:
Nicht möglichst viel modernisieren. Sondern das Richtige zum richtigen Zeitpunkt.
Das spart nicht nur Geld. Es verhindert auch, dass funktionierende Bauteile vorschnell ersetzt oder Arbeiten später doppelt ausgeführt werden.
Modernisierung braucht nicht nur ein Budget. Sie braucht eine Reihenfolge.
Genau deshalb versuche ich bei meinen Kunden, die geplanten Maßnahmen zunächst in eine sinnvolle Struktur zu bringen.
Ich unterscheide dabei gedanklich drei Bereiche:
Was muss gemacht werden?
Hierzu gehören notwendige Maßnahmen an der Gebäudesubstanz, sicherheitsrelevante Themen oder Arbeiten, bei denen absehbar ist, dass sie zeitnah anstehen.
Was möchte ich machen?
Das können beispielsweise ein neues Badezimmer, andere Böden, neue Türen oder Veränderungen am Grundriss sein.
Was kann warten?
Nicht jeder Wunsch muss vor dem Einzug umgesetzt werden. Manche Dinge können problemlos zwei, fünf oder vielleicht sogar zehn Jahre später angegangen werden.
Diese Einteilung klingt zunächst einfach. In der Praxis verändert sie jedoch häufig die gesamte Planung.
Denn plötzlich betrachten wir nicht mehr jede einzelne Maßnahme isoliert, sondern das Eigenheim als Gesamtprojekt.
Erst die großen Kostenblöcke – dann verteilen wir das restliche Budget
Bei einem aktuellen Projekt sind wir genau so vorgegangen.
Zunächst haben wir gemeinsam ein Gesamtbudget festgelegt.
Anschließend haben wir uns nicht zuerst mit Tapeten, Böden oder dem neuen Badezimmer beschäftigt, sondern mit den größeren und absehbaren Maßnahmen am Gebäude.
Was ist notwendig?
Was ist in den kommenden Jahren zu erwarten?
Welche Arbeiten sollten sinnvollerweise miteinander verbunden werden?
Und welche Reserve sollte trotz aller Planungen bestehen bleiben?
Gerade bei umfangreicheren Sanierungen spielt die Koordination der einzelnen Gewerke eine entscheidende Rolle. Wie eine solche Sanierung strukturiert und in kurzer Zeit umgesetzt werden kann, habe ich am Beispiel des 22-Tage-Sanierungssprints in Dossenheim beschrieben.
Erst nachdem diese Punkte berücksichtigt und finanziell eingeplant waren, haben wir uns angesehen, welches Budget noch für die persönlichen Wünsche zur Verfügung steht.
Dann ging es um das Bad, größere Räume, Tapeten, Böden, Türen und die Elektrik.
Ich halte diese Reihenfolge für enorm wichtig.
Denn wenn ich zuerst meine gesamte Wunschliste umsetze und anschließend feststelle, dass ein wesentlicher Kostenblock unterschätzt wurde, habe ich kaum noch Möglichkeiten zu reagieren.
Andersherum kann ich sehr bewusst entscheiden:
Was ist mir mein neues Bad heute wert, wenn ich weiß, dass in einigen Jahren eine weitere größere Investition ansteht?
Damit wird aus einer Wunschliste eine Entscheidung.
Beim Bestandsimmobilie sanieren auch die nächsten Jahre betrachten
Eine vernünftige Modernisierungsplanung endet für mich nicht mit dem Einzug.
Gerade beim Kauf einer älteren Immobilie möchte ich wissen, was möglicherweise in den kommenden fünf, zehn oder fünfzehn Jahren auf die Eigentümer zukommt.
Das bedeutet nicht, dass wir heute bereits exakt wissen können, wann beispielsweise eine Heizung ausfällt oder ein Bauteil ersetzt werden muss.
Darum geht es auch nicht.
Es geht darum, absehbare Risiken sichtbar zu machen und finanziell mitzudenken.
Wenn ich weiß, dass in einigen Jahren wahrscheinlich eine größere Maßnahme ansteht, kann ich Rücklagen bilden. Vielleicht kann ich Maßnahmen sinnvoll zusammenfassen. Und bei energetischen Sanierungen können gegebenenfalls aktuelle Fördermöglichkeiten in die Planung einbezogen werden.
Das schafft etwas, das mir bei der Begleitung eines Immobilienkaufs besonders wichtig ist:
Planbarkeit.
Die teuerste Entscheidung kann manchmal sein, nichts zu tun
Genauso wenig wie ich dafür bin, alles sofort auszutauschen, halte ich es für sinnvoll, notwendige Maßnahmen immer weiter aufzuschieben.
Ein kleiner Mangel kann irgendwann einen größeren Schaden verursachen. Einzelne Maßnahmen können teurer werden, wenn sie nicht mit ohnehin anstehenden Arbeiten kombiniert werden. Und energetisch schlechte Bauteile können dauerhaft höhere laufende Kosten verursachen.
Deshalb bedeutet „Das kann warten“ nicht automatisch „Darum kümmern wir uns irgendwann“.
Es bedeutet:
Wir haben es gesehen. Wir haben es bewertet. Und wir haben bewusst entschieden, wann wir uns darum kümmern.
Das ist für mich ein wesentlicher Unterschied.
Mein Fazit: Erst Strategie, dann Sanierung
Eine Bestandsimmobilie zu sanieren bedeutet für mich nicht, ein altes Haus möglichst schnell in einen Neubau zu verwandeln.
Ein älteres Haus darf Geschichte haben. Es darf Dinge geben, die noch einige Jahre bleiben. Und nicht jedes Bauteil muss ausgetauscht werden, nur weil es eine modernere Alternative gibt.
Entscheidend ist, die Immobilie zu verstehen.
Was muss gemacht werden?
Was verbessert das Haus wirklich?
Was entspricht meinen persönlichen Wünschen?
Was kann warten?
Und was muss ich heute bereits finanziell für morgen berücksichtigen?
So entsteht aus vielen einzelnen Maßnahmen ein Plan.
Und genau darum geht es mir als Eigenheimcoach:
Erst Strategie. Dann Umsetzung.
Denn eine gute Modernisierung beginnt für mich nicht mit dem ersten Handwerker.
Sie beginnt mit der richtigen Reihenfolge.
Sie möchten eine Bestandsimmobilie kaufen oder Ihr bestehendes Eigenheim modernisieren und wünschen sich Klarheit über Kosten, Reihenfolge und Umsetzung? Auf meiner Seite Eigenheim modernisieren erfahren Sie, wie ich Sie dabei begleite.
